Warum eine Gewerbliche Gebäudeversicherung so wichtig ist

Einen umfassenden Versicherungsschutz benötigen nicht nur Privathäuser und Wohnungen, sondern auch Gewerbeimmobilien. Diese sollten ausreichend versichert werden.

Das Firmengebäude ist für ein Unternehmen meist die Grundlage der wirtschaftlichen Existenz. Der Eigentümer des Gebäudes oder der Firmenleiter sind für den Schutz des Firmengebäudes verantwortlich. Eine Gebäude­­ver­siche­rung ist daher immer notwendig. Es muß nicht immer gleich der Extremfall, nämlich ein kompletter Neubau sein, aber finanzielle Verluste durch Gebäudeschäden können extrem kostspielig werden.

Welche Gebäudearten Versicherbar sind

Zu den Betriebsgebäuden gehören alle Gebäude, die vorwiegend gewerblich genutzt werden, wie z.B. Verwaltungs- und Bürogebäude, Lager-, Produktionshallen und auch kombinierte Wohn- und Geschäftsgebäude.

Was in einer Gebäudeversicherung versichert ist

Neben der Basisabsicherung gegen Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel können durch besondere Vereinbarungen auch Elementarschäden, Glasschäden, Schäden durch Vandalismus und Mietausfall eingeschlossen werden. Versicherungsschutz besteht außerdem für zahlreiche sekundäre Schäden, wie die Übernahme von Überspannungsschäden, Aufräumungs- und Abbruchkosten.

Schließlich können durch diese Schäden nicht nur die bestehenden (Substanz-)Werte zerstört werden- der Schaden durch nachfolgende Produktionsausfälle oder durch Mietausfall  kan, in Abhängigkeit von der Dauer des Ausfalls, noch weitaus größere Dimensionen annehmen.

Im schlimmsten Fall kann die gesamte Immobilie nicht mehr nutzbar sein, das bedeutet das für´s Unternehmen herbe Umsatzverluste. Der Produktionsbetrieb kann keine Waren mehr herstellen, ein Einzelhandelsgeschäft nichts mehr verkaufen, etc.,etc..

Jeder Gewerbetreibende, der in einer eigenen Immobilie arbeitet, sollte über eine gewerbliche Gebäudeversicherung mit einer angemessen hohen Deckungssumme verfügen. Dadurch werden die finanziellen Folgen, in einer solchen fatalen Situation, aufgefangen.

Was in der gewerblichen Gebäudeversicherung nicht versichert ist

Manche Schäden werden durch die Gebäudeversicherung nicht ersetzt oder nur nach entsprechender ausdrücklicher Zusatzvereinbarung. Hierzu gehören in der Regel:

in der Feuerversicherung
Sengschäden und Schäden an versicherten Sachen, die einem Nutzfeuer oder der Wärme zur Bearbeitung ausgesetzt werden,

in der Leitungswasserversicherung
Schäden durch Plansch- oder Reinigungswasser oder durch Schwamm

in der Sturmversicherung
Schäden durch Eindringen von Regen, Hagel, Schnee oder Schmutz durch nicht ordnungsgemäß geschlossene Öffnungen (Fenster, Türen etc.)

in der Elementarschadenversicherung
Schäden durch Sturmflut, Lawinen und Erdbeben (in manchen Gebieten)
generell Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel an Sachen in Gebäuden, die nicht bezugsfertig sind.

Nicht versichert sind immer Schäden durch Krieg, Kernenergie und Vorsatz des Versicherungsnehmers.

Wie die Versicherungssumme ermittelt wird

Grundsätzlich bildet die Versicherungssumme für die Gebäudeversicherung der Neuwert eines Gebäudes. Lediglich bei Gebäuden, deren Zustand insbesondere durch Abnutzung weniger als 40% des Neuwertes beträgt, wird der Zeitwert berechnet. Der Versicherungswert eines Gebäudes kann auf drei verschiedene Arten ermittelt werden. Anhand eines Wertermittlungsbogens der Versicherungsgesellschaft, durch die Schätzung eines Bausachverständigen oder durch die Zugrundelegung der aufgewendeten Baukosten (beim Neubau). Ist auf diese Weise der Wert des Gebäudes ermittelt worden, wird er auf den sogenannten Wert 1914 zurückgerechnet und damit die Versicherungssumme festgestellt. Unter Zuhilfenahme des gleitenden Neuwertfaktors ist es möglich den Versicherungsschutz für die Gebäudeversicherung jährlich den tatsächlichen Baupreisen anzupassen.

Was der Wert 1914 und gleitender Neuwertfaktor bedeuten

Der Gebäudeversicherungswert 1914 ist ein fiktiver Rechenwert, der eine einheitliche Grundlage zur Ermittlung des Gebäudeneuwertes in der Gebäudeversicherung bietet. Multipliziert man den Wert 1914 mit dem Baupreisindex, so erhält man die aktuelle Versicherungssumme, die dem heutigen Neubauwert entspricht.

Wenn

• der Wert 1914 einmal richtig errechnet worden ist und
• eine gleitende Neuwertversicherung vereinbart wurde,

dann ist eine Unterversicherung ausgeschlossen.

Die Veränderung der Versicherungssumme wird jeweils am Anfang eines Jahres aufgrund der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindices vorgenommen.

Was kann eine Unterversicherung bedeuten und wie wirkt sie sich aus

Unterversicherung kann nur dann bestehen, wenn der Wert 1914 bei der Antragsaufnahme nicht richtig ermittelt wurde oder wenn ursprünglich eine korrekte Ermittlung erfolgte und der Versicherungsnehmer der Versicherungsgesellschaft danach weitere wertsteigernden Maßnahmen (z. B. Um- An- oder Ausbauten am Gebäude) nicht mitgeteilt hat.

Wird eine Unterversicherung festgestellt, so kürzt der Gebäudeversicherer seine Schadenleistung im gleichen Verhältnis, wie der tatsächliche Wert 1914 vom im Versicherungsantrag angegeben Betrag abweicht.

Beispiel:
Wert 1914 angegeben 40.000 Mark,
Wert 1914 tatsächlich 50.000 Mark,
Schadensumme 50.000 EURO.
Dann beträgt der versicherte Wert nur 80% des tatsächlichen Wertes, also wird die Entschädigungszahlung auch nur 80% des Schadens betragen. Der Versicherungsnehmer erhält für seinen 50.000 €- Schaden nur eine Zahlung von 40.000 €

Wie sich der Beitrag in der Gebäudeversicherung berechnet

Der Beitrag zur Gebäudeversicherung hängt von vielen verschieden Faktoren ab. Die Verrsicherer bewerten zur Prämienermittlung u.a. folgende Risikofaktoren, die den Beitragssatz in der Gebäudeversicherung beeinflussen

• das Gebäudealter,
• den Gebäudestandort,
• die Bauartklasse,
• die Höhe der Versicherungssumme und
• natürlich Art und Umfang der versicherten Risiken.

Gebäudealter
Beitragsrelevante Einteilung in 3 Kategorien, nämlich
Neubau bis Gebäudealter 5 Jahre,
Gebäudealter 6 – 15 Jahre,
Gebäudealter älter als 15 Jahre
Für Gebäude bis zu einem Alter von sechs Jahren bieten mache Versicherungsgesellschaften einen Nachlass, der während der gesamten Vertragslaufzeit erhalten bleibt.

Gebäudestandort
Neben den bereits oben erwähnten Risikozonen in der Leitungswasserversicherung, der Elementarschadenversicherung und der Sturmversicherung können auch gefahrerhöhende Betriebe in der Nachbarschaft den Beitrag zur Gebäudeversicherung beeinflussen.

Höhe der Versicherungssumme
Natürlich ist auch die Höhe der Versicherungssumme entscheidend für den Beitrag zur Gebäudeversicherung. Die Versicherungssumme wird bei der gewerblichen Gebäudeversicherung nach dem Wert 1914 berechnet (auch wenn das Gebäude erst 2009 errichtet wurde).

Risiken, die versichert werden sollen
Entsprechend dem Umfang und der Anzahl der versicherten Risiken, wie Feuer, Glas, Elementarschaden, Mietausfall, Leitungswasser, Sturm und Hagel, steigt auch der Beitrag für die Gebäudeversicherung.

Bauartklasse
Die Bauartklasse hat einen erheblichen Einfluss auf die Beitragsberechnung. Die Unterscheidungen der einzelnen Bauartklassen sind im nächsten Absatz dokumentiert.

Welche Bauartklassen gibt es in der gewerblichen Gebäudeversicherung?
Für die gewerbliche Gebäudeversicherung erfolgt die Einteilung in die Bauartklassen 1-5, wobei der niedrigste Wert die risikoärmste Bauartklasse darstellt. Unterscheidungsmerkmale sind die Außenwände und die Dachdeckung.

Bauartklasse 1
Außenwände: massiv (Mauerwerk, Beton),
Dacheindeckung: hart (Ziegel, Schiefer, Betonplatten, Asbestzementplatten)

Bauartklasse 2
Außenwände: Stahl- oder Holzfachwerk mit Stein- oder Glasfüllung, Stahl- oder Stahlbetonkonstruktion mit Wandplattenverkleidung aus nicht brennbarem Material
Dacheindeckung: hart (Ziegel, Schiefer, Betonplatten, Asbestzementplatten)

Bauartklasse 3
Außenwände: Holz, Holzfachwerk mit Lehmfüllung, Holzkonstruktion mit Verkleidung jeglicher Art, Stahl- oder Stahlbetonkonstruktion mit Wandplattenverkleidung aus Holz oder Kunststoff, Gebäude mit einer oder mehreren offenen Seiten
Dacheindeckung: hart (Ziegel, Schiefer, Betonplatten, Asbestzementplatten)

Bauartklasse 4
Außenwände: wie Bauartklasse 1 oder 2
Dacheindeckung: Weich (z. B. vollständige, oder teilweise Eindeckung mit Holz, Ried, Schilf, Stroh)

Bauartklasse 5
Außenwände: wie Bauartklasse 3
Dacheindeckung: Weich (z. B. vollständige, oder teilweise Eindeckung mit Holz, Ried, Schilf, Stroh)

Was ZÜRS für die Gebäudeversicherung bedeutet

Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft hat ein System geschaffen, dass es erlaubt, das Überschwemmungsrisiko für die Elementarschadenversicherung für alle Gebäude in Deutschland in 4 Gefährdungsklassen einzuteilen. Dieses System heißt abgekürzt ZÜRS, was sich aus dem Titel „Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen“ ergibt.

Die 4 Gefährdungszonen werden wie folgt bezeichnet:

Zone 1: weniger als einmal Hochwasser in 200 Jahren
Zone 2: einmal Hochwasser in 50-200 Jahren
Zone 3: einmal Hochwasser in 10–50 Jahren
Zone 4: mindestens einmal Hochwasser in 10 Jahren

Die Bedeutung für die Elementarschadenversicherung im Rahmen der Gebäudeversicherung ergibt sich unter anderem daraus, das in Gebieten der Zone 4 ein Versicherungsschutz nur schwer zu erhalten sein wird. Auch in der Zone 3 muss wohl mit Beitragszuschlägen gerechnet werden.

Welche Entschädigungsleistungen in der Gebäudeversicherung geboten werden

Die Gebäudeversicherung leistet u.a. für

• die Wiederherstellung des Gebäudes inklusive der Bestandteile und des Gebäudezubehörs zum ortsüblichen Neubauwert. Sofern der Wert durch Abnutzung weniger als 40 Prozent des Neuwertes beträgt, wird der Zeitwert ersetzt
• den infolge des Sachschadens entstandenen Mietausfall inklusive fortlaufender Nebenkosten, wenn der Mieter aufgrund eines Sachschadens berechtigt ist, die Mietzahlung ganz oder teilweise zu verweigern.
• Aufräumungs- und Abbruchkosten
• Bewegungs- und Schutzkosten, Feuerlöschkosten
• Kosten der Dekontaminierung von Erdreich
• Beseitigung von Schäden am Gebäude nach einem Einbruch (Vandalismus)
• Aufwendungen für die Entfernung umgestürzter Bäume
• Mehrkosten durch behördliche Wiederherstellungsbeschränkungen
• Mehrkosten durch Preissteigerungen zwischen dem Eintritt des Versicherungsfalles und der Wiederherstellung oder Wiederbeschaffung Sachverständigenkosten.